以案说法| 租客想要提前解约 搬走算数?

* 来源 : 律师来了 * 作者 : admin * 发表时间 : 2017-01-05 * 浏览 : 3
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今天,我们请到了“律师来了”签约律师郑克坚,来给大家讲一讲租房的那些事儿


郑克坚

律师来了”签约律师,浙江汉鼎律师事务所专职律师,擅长房地产、建筑施工领域的风险控制和催收以及金融机构等不良资产的转让、催收等。



现实生活中,经常会有这样的情况,租客与房东签订了房屋租赁合同后,在使用了一段时间后,由于各种原因不想再继续租赁房屋,想和房东提前解除合同,但很多时候租客采用的提前解除合同的方式方法并不符合法律规定或者说存在一定的法律风险和隐患。

【以案说法】文字版

大家好,我是浙江汉鼎律师事务所律师郑克坚,今天要和大家分享介绍的是关于房屋租赁合同方面的一个案例,主要涉及到的是当事人提前解除房屋租赁合同的相关事项。


现实生活中,经常会有这样的情况,租客与房东签订了房屋租赁合同后,在使用了一段时间后,由于各种原因不想再继续租赁房屋,想和房东提前解除合同,但很多时候时候租客采用的提前解除合同的方式方法不符合法律规定或者说存在一定的法律风险和隐患


举个例子,有些租客在房屋租赁期限尚未届满前想提前解除合同,便和房东口头打个招呼,在未征得房东同意的情况下,自行将承租房屋内的物品搬空,并认为双方签订的租赁合同中他搬离房屋时便已解除。其实这种做法存在很大的法律风险和隐患,我们结合实际的案例分析下。


在我之前代理的一个房屋租赁合同纠纷的案件中,我代理的是原告方,房屋的所有权人也即房东,被告方式房屋的承租人也即租客。该租客于2015年向房东租赁了三间办公室作为办公之用,双方并签订了《房屋租赁合同》,合同中对租金、付款期限、违约责任等双方的权利义务做了相应约定,同时合同约定房屋的租赁期限为5年。


合同签订后,租客在使用了房屋一年多以后,不想再继续承租房屋,便打电话给房东说想提前解除合同,房东答复他说,如果要提前解除合同也可以的, 双方把各类款项结算一下,结算清楚后,然后签订书面协议解除合同。


听到房东的答复后,租客口头回答予以答应,但之后也一直未与房东来协商办理合同解除事宜,在此情况下,房东以为租客仍愿意继续履行合同,但几个月后,根据合同的约定,租客应当向房东支付下期的房租,房东联系租客收取租金时便无法联系上租客,考虑到租客平时在承租的办公室里办公,房东便上门去收取,结果发现租客早已人去楼空,房屋内所有物品也都搬离。


考虑到双方的租赁合同并未正式解除,房东也无法将相应房屋再租赁给其他人,无奈之下,房东向法院起诉要求解除合同,并要求租客支付合同解除前的租金并承担逾期支付租金的违约责任。


开庭时,租客到庭应诉,认为双方签订的租赁合同早已解除,他也早已搬离承租房屋,也未继续使用房屋,租金应当计算至他搬离承租房屋之日。最终法院经审理判决解除双方的租赁合同,同时判决租客支付截止判决生效之日(也就是合同解除之日)的租金并承担合同约定的违约金。


从以上案例不难看出,在签订房屋租赁合同后,在租赁期限未届满前租客单方搬离房屋不再使用承租房屋并不代表双方合同就已提前解除,根据我国合同法及相关法律规定,合同的解除可分为约定解除和法定解除,所谓的约定解除,就是双方当事人在合同中约定的合同解除条件成就时当事人可以解除合同,所谓的法定解除,是指如果符合法律规定的合同解除条件时,当事人可以解除合同。


因此,在租赁期限尚未届满前,如果租客想提前解除合同的

首先需要确定是否符合合同约定的解除条件或者法定的合同解除条件,如果符合相应条件的,则租客可以通过发函等形式告知房东提前解除合同的请求


如并不符合合同约定的解除条件或者法定的合同解除条件的,则租客也可以通过与房东协商的形式处理,如双方能达成一致的也可提前解除合同。


最后提醒大家,无论是以何种形式解除合同,与解除合同相关的材料,包括发送的解除合同的函件、双方达成一致解除合同的补充协议等等,均应保留,尤其是双方协商一致解除合同的,最好能签订书面的补充协议,确定合同提前解除的时间以及相应款项如何结算等事项,以避免日后不必要的风险。


这就是我今天和大家一起分享的案例,希望对大家有所帮助,谢谢,再见。

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